以國際投資觀點來看台灣房地產 Look at Taiwan's Real Estate Market by International Investment Perspective

所謂國際投資觀點，是指買家是國際投資者(海外國際資金)而非台灣本地人，採投資而非消費(自住)觀點來看待台灣房市。

Global Property Guide是全球知名的房地產投資網站，是國際房地產投資人的重要決策資訊來源。我們來看看從"外人眼光"，台灣房地產的投資價值如何。本文主要摘錄其觀點與分析，有興趣的朋友也可以直接拜訪其網站來了解更多資訊。

房價需有經濟實質面來支撐，例如GDP持續成長，失業率降低，人民因所得增加而更有能力負擔高房價。由下圖看來，台灣是出口導向的小型經濟體，2001年網路泡沫，2008次級房貸GDP均大跌，受國際景氣影響頗大。

資料來源：Global Property Guide

下圖表示房貸總額與其佔GDP比例。房貸總額從2001年2000多億成長到2009年接近5000億，房貸總額佔GDP比例也從20%成長到40%，按照一般國際慣例，超過40％可視為房市過熱的指標。

資料來源：Global Property Guide

下圖表示台灣各大城市的房價趨勢。1990年代後期房市持續低迷，在2002年～2003打底後逐漸上漲，在2008年達到高點後因為金融風暴影響而暴跌，但僅一年即迅速復甦，甚至超越前一波高點。

不同城市間房價差別頗大，台北市、台北縣一直名列前茅，高雄市與台中市緊追在後。

資料來源：Global Property Guide

在來看看房價，台灣房價(其取樣為台北市)每平方公尺5251美元(相當於每坪53.7萬)，與中國的5449美元相當接近，比香港、日本、新加坡、印度貴，但比泰國、寮國、菲律賓、馬來西亞、印尼便宜，屬亞洲主要城市的中段班。

資料來源：Global Property Guide

 

這讓我聯想到，我們常常在媒體上聽到某某房市名嘴或某某建商高喊：
「ECFA簽訂後，台灣房市Rerating」
「與其他亞洲都市相較，台北房市偏低，在比價效應下，台北房市被低估，有上漲空間」

從上圖看來，與鄰近的香港、日本、新加坡等開發程度相當的國家相比，台灣房價似乎不貴，"應該"有上漲空間，但考慮租金報酬率之後呢?

台灣租金報酬率(=年租金/房價)僅1.7％，是亞洲主要城市的最後一名，遠低於印尼11.38%、菲律賓8.98%、馬來西亞9.76%、泰國6.43%，也低於鄰近的日本5.75%、新加坡3.79%、香港3.25%。沒有實質的租金支撐，房價又過高，造成租金報酬率偏低。不過這也隱含兩個可能: 是台灣房價過高，或是租金過低呢?

這是不計算稅金、維護費等費用的名目報酬率，抽樣單位是台北市120平方公尺（約36坪）的公寓或電梯大樓。

資料來源：Global Property Guide

除了著眼亞洲，那放眼全球呢？

若以租金報酬率來衡量投資價值，台北的1.7％在81個全球主要城市中名列第80名（倒數第二名），僅贏過Monaco的1.48％（摩納哥，位於歐洲的一個城邦國家，地處法國南部，國土面積1.95平方公里，首都蒙地卡羅，人口32796人，人均GDP70670美元，以旅遊業為主的微型國家，更多資訊參考維基百科），兩者投資評等都是Very Poor。

資料來源：Global Property Guide

看了這些數字後，我們才了解到，原來房價要看絕對金額外，還要看租金報酬率、經濟表現、失業率、國民所得等數字，才能全面客觀地判斷房價的高低。

惟有經濟持續成長、人民所得提高、租金報酬上漲，房價才會有實質的支撐。一個經濟體經濟成長停滯不前、人民所得不增反減、租金報酬偏低，房價長期難有表現，短期狂飆多屬於資金行情或特殊題材帶動。