2010年11月17日 星期三

買房子打敗通膨?

一般人都認為買房子(或黃金、商品等實體資產)可以打敗通貨膨脹,我們以實際資料來驗證此說法是否為真。

利率的高低可以視為通貨膨脹的指標之一,當通貨膨脹發生時,央行是適當提高利率來因應。所以我們這裡以歷年來一年期定存利率來試算,一個人在N年前不買房子,把錢全部放到定存直到現在 vs 把錢拿去買進一間房子持有到現在,到了N年後的現在,這兩者會不會有差別? 這房子的房價是否可以打敗定存呢?

RWX SPDR道瓊國際房地產ETF SPDR Dow Jones Intl Real Estate ETF

 

RWX是SPDR(State Streets Global Advisors)於2006年12月所發行的國際房地產ETF。

此ETF追蹤道瓊全球房地產不包括美國指數(Dow Jones Global ex-US Select Real Estate Securities  Index),投資非美國以外的房地產,總費用率0.59%,比起一般的房地產共同基金平均費用率1.5% 低了0.91%,是美國最元老的國際房地產ETF。
截至10/31/2010,持有132檔股票,資產規模13.67億美元(約417億台幣)。
淨值圖中可看出,因2008年次級房貸風暴影響頗大,淨值狂跌,但近兩年已強勁反彈,但仍未達前波高點。

近一個月、一季、今年、一年皆為正報酬,三年內仍為負報酬。
持股中前5名分別是日本、澳洲、香港、英國、法國,合計超過超過72% ,日本甚至接近20%





投資類別以房地產公司、多用途房地產、區域購物中心、辦公大樓以為大宗,4者合計超過87.84%
更多資訊可參考SPDR官網及其公開說明書、年報

在台灣投資房地產的方式 Ways to Invest in Real Estate for Investors in Taiwan

在台灣想投資房地產,有以下幾種方式:
  1. 買一間房子,出租或賣出賺取價差
  2. 投資台灣REITS
  3. 買國內基金公司發行的房地產共同基金
  4. 買國外基金公司發行的房地產共同基金
  5. 透過海外券商買國外基金公司發行的房地產指數型ETF
以上方式各有特色及優缺點
1. 的話,阿尼買房子是想要自住,加上目前租金報酬率偏低,房價又處於高點,所以沒採用
2. 的話,台灣REITS規模不大,投報率約3%,交易量偏低,流動性稍差,也沒採用
3.和4 . 的話,因為費用率偏高(每年2%以上),也沒採用
5. 是我目前投資房地產的方式,可選擇標的包括VNQ(投資美國房地產,費用率0.13%)、VNQI(投資國際房地產,費用率0.35%)、RWX(投資國際房地產,費用率0.59%),之後我會陸續介紹這些房地產ETF。

以國際投資觀點來看台灣房地產 Look at Taiwan's Real Estate Market by International Investment Perspective

所謂國際投資觀點,是指買家是國際投資者(海外國際資金)而非台灣本地人,採投資而非消費(自住)觀點來看待台灣房市。

Global Property Guide是全球知名的房地產投資網站,是國際房地產投資人的重要決策資訊來源。我們來看看從"外人眼光",台灣房地產的投資價值如何。本文主要摘錄其觀點與分析,有興趣的朋友也可以直接拜訪其網站來了解更多資訊。

房價需有經濟實質面來支撐,例如GDP持續成長,失業率降低,人民因所得增加而更有能力負擔高房價。由下圖看來,台灣是出口導向的小型經濟體,2001年網路泡沫,2008次級房貸GDP均大跌,受國際景氣影響頗大。


資料來源:Global Property Guide

下圖表示房貸總額與其佔GDP比例。房貸總額從2001年2000多億成長到2009年接近5000億,房貸總額佔GDP比例也從20%成長到40%,按照一般國際慣例,超過40%可視為房市過熱的指標。

資料來源:Global Property Guide

下圖表示台灣各大城市的房價趨勢。1990年代後期房市持續低迷,在2002年~2003打底後逐漸上漲,在2008年達到高點後因為金融風暴影響而暴跌,但僅一年即迅速復甦,甚至超越前一波高點。
不同城市間房價差別頗大,台北市、台北縣一直名列前茅,高雄市與台中市緊追在後。


資料來源:Global Property Guide

在來看看房價,台灣房價(其取樣為台北市)每平方公尺5251美元(相當於每坪53.7萬),與中國的5449美元相當接近,比香港、日本、新加坡、印度貴,但比泰國、寮國、菲律賓、馬來西亞、印尼便宜,屬亞洲主要城市的中段班。

資料來源:Global Property Guide

 
這讓我聯想到,我們常常在媒體上聽到某某房市名嘴或某某建商高喊:
「ECFA簽訂後,台灣房市Rerating」
「與其他亞洲都市相較,台北房市偏低,在比價效應下,台北房市被低估,有上漲空間」

從上圖看來,與鄰近的香港、日本、新加坡等開發程度相當的國家相比,台灣房價似乎不貴,"應該"有上漲空間,但考慮租金報酬率之後呢?

台灣租金報酬率(=年租金/房價)僅1.7%,是亞洲主要城市的最後一名,遠低於印尼11.38%、菲律賓8.98%、馬來西亞9.76%、泰國6.43%,也低於鄰近的日本5.75%、新加坡3.79%、香港3.25%。沒有實質的租金支撐,房價又過高,造成租金報酬率偏低。不過這也隱含兩個可能: 是台灣房價過高,或是租金過低呢?

這是不計算稅金、維護費等費用的名目報酬率,抽樣單位是台北市120平方公尺(約36坪)的公寓或電梯大樓。


資料來源:Global Property Guide

除了著眼亞洲,那放眼全球呢?

若以租金報酬率來衡量投資價值,台北的1.7%在81個全球主要城市中名列第80名(倒數第二名),僅贏過Monaco的1.48%(摩納哥,位於歐洲的一個城邦國家,地處法國南部,國土面積1.95平方公里,首都蒙地卡羅,人口32796人,人均GDP70670美元,以旅遊業為主的微型國家,更多資訊參考維基百科),兩者投資評等都是Very Poor。

資料來源:Global Property Guide


看了這些數字後,我們才了解到,原來房價要看絕對金額外,還要看租金報酬率、經濟表現、失業率、國民所得等數字,才能全面客觀地判斷房價的高低。

惟有經濟持續成長、人民所得提高、租金報酬上漲,房價才會有實質的支撐。一個經濟體經濟成長停滯不前、人民所得不增反減、租金報酬偏低,房價長期難有表現,短期狂飆多屬於資金行情或特殊題材帶動。

台灣的房地產基金績效表現 The Performances of Taiwan's Mutual Funds Investing in Real Estate

下圖是國內投信發行的房地產基金的近3年績效排名
很多都是在2008年房地產高峰之前成立
當初發行時多是以10元為淨值開放申購
現在淨值大於10元的已經寥寥可數了...

1. 費用率過高
一般收取每年超過2%總費用率(經理費、保管費、手續費、稅金等)。3年下來,如果基金不賺不陪,但光是在費用率的折損下,基金淨值只剩下9.41,這檔基金至少要賺取5.9%的報酬,才能讓基金投資人不賺不陪 剛好打平。

年度期初淨值費用期末淨值
1
10.0000
0.2000
9.8000
2
9.8000
0.1960
9.6040
3
9.6040
0.1921
9.4119


2. 新基金募集時,通常也在高點,買在高點之後要獲利也難。

REITs套利穩賺不賠!?

阿尼的看法My View
投資人買進REITS主要是要獲得長期而穩定的租金收入,加上屬分離課稅,具節稅效果,沒想到房價漲翻天,房租投報率偏低,投資人寧願將REITS解散,把房子賣掉賺價差,直接獲取資本利得,這與投資REITS本意相差十萬八千里。

( 2010/11/16 Yahoo!奇摩理財特約作家 黃逸強 )
國內即將出現首次REITs申請清算,三鼎及基泰之星日前在受益人大會上通過清算的決議,引起金管會的關注。據了解,依這二檔潛在清算價值,套利空間約有二成,吸引不少買盤進駐。

水往低處流、錢往利處竄
REITs是不動產投資信託基金,在九十四年推動資產證券化後開始發展,主要特色是可以用小額資金投資不動產,一圓小錢當房東的夢。目前國內總共有八檔,標的物以商辦大樓為主,投資報酬率取決於標的位置以及出租率,每年平均收益率約為3%。
REITs是一種介於股票與債券之間的投資商品,有固定配息,淨值隨市場波動。目前國內不動產行情持續走高,不論房價或租金都已提高,相關類股也都大漲,唯有REITs價格都還在十元附近徘徊,顯得相對弱勢。
也因為如此才促使這次三鼎與基泰之星的投資人,想趁著房價高漲,利用清算來處分標的物以提升獲利。這也無可厚非,投資本來就是要賺錢,不管是長期投資穩定收益,還是有機會賺短線價差,只要能賺錢就沒有好與壞之分,管它是黑貓還是白貓。





今年以來相關REITs個股比較表
名稱代號市價今年漲幅
富邦一號01001T12.6512.95
國泰一號01002T11.998.41
新光一號01003T10.222.30
富邦二號 01004T11.005.06
三鼎01005T12.4049.40
基泰之星01006T10.2625.27
國泰二號 01007T11.555.10
駿馬一號01008T9.0310.39
國泰建設250118.5540.53
營建指數345.3419.92
資料來源:台灣證券交易所11/5收盤價

 

2010年11月16日 星期二

公設比

一般合理的公設比需視房子不同類型而定
公寓: 5~10%
華廈: 10~20%
電梯大樓社區: 25~35%

大陸採用的是「得房率」,例如得房率70%表示扣除公設後,實際可使用面積為70%。

日本採用「專有面積」,買屋買的是室內實際使用坪數,電梯、雨遮、陽台或公設,並不計入坪,也就沒有台灣公設比、虛坪是否分開計價的問題。

台灣採用權狀面積,包括主建物、電梯、雨遮、陽台、公設及車位,這樣混在一起容易使人混淆,搞不清楚到底實際可使用坪數有多少、房子單價計算上也容易失真。

舉例來說:

一個總價1200萬電梯大樓的物件,權狀面積30坪,主建物19坪,陽台1坪,雨遮1坪,公共設施9坪

在台灣,會表示成「權狀面積30坪電梯大樓,總價1200萬」,這容易讓人自動推估單價40萬(=總價1200萬/權狀30坪)

在日本,會表示成「專用面積19坪電梯大樓,總價1200萬」,這容易讓人自動推估單價63.15萬(總價1200萬/專用面積19坪)
同一個物件,放在日本或台灣的表現方式大大不同,也會造成購屋者的觀感不同。兩者看似差很大,讓人感覺日本房子好貴,台灣房子好便宜,但實際是同一個物件,總價一樣,使用空間也一樣!

我自己喜歡計算「我實際可使用面積之單價」,也就是把總價、使用面積(主建物加陽台)來綜合考量,因為已經把公設、雨遮等無法使用的權狀面積排除在外,這方式用在物件間的比較特別好用。

舉例來說,一個總價1200萬電梯大樓的物件,權狀面積30坪,主建物19坪,陽台1坪,雨遮1坪,公共設施9坪,我自己計算單價為60萬(總價1200/(19+1))

不同的物件都用此法來將單價標準化,就不用被公設、雨遮等一堆數字煩死,這樣就容易了解多了。

台幣500萬,在世界各地能夠買到怎樣的房子?

轉載網路一篇文章(原文出處
台幣500萬,約合15萬美元
看看這筆錢在世界各地能買到什麼品質的房子
看看就好 搏君一笑

1.【阿根廷 布宜諾斯艾利斯 市中心】
 價格:美元149,000
 房子經過裝修,距科隆劇院僅兩個街區。




2010年11月15日 星期一

VNQ 先鋒美國房地產ETF Vanguard REIT Index ETF

VNQ是Vanguard於2004年9月所發行的美國房地產ETF。

此ETF追蹤摩根史坦利美國房地產指數(MSCI US REITS Index),投資美國包括零售、住宅、辦公室、工業等房地產,總費用率0.13%,比起一般的房地產共同基金平均」費用率1.5% 低了1.37%,應該是目前費用率最低的美國房地產ETF。
截至10/31/2010,持有99檔股票,資產規模158億美元(約合4819億台幣)。
與S&P500美國大型股五年績效相比,在2006年股市多頭時,房地產表現地比股市大盤好,但在2008股市空頭時,房地產表現地比股市大盤壞,兩者呈現正相關。



VNQI 先鋒全球房地產ETF Vanguard Global ex-US Real Estate ETF

VNQI是Vanguard於2010年11月所發行的全球(美國除外)房地產ETF。此ETF追蹤標準普爾全球美國除外房地產指數(S&P Global ex-U.S. Property Index),投資30餘國包括零售、辦公大樓、住宅等房地產,總費用率0.35%,比起一般的房地產共同基金平均費用率1.52% 低了1.17%,應該是目前費用率最低的國際房地產ETF。

這是很新的ETF,相關資料不多,Vanguard官網的包括持股明細、績效資料都缺乏。有興趣的朋友不妨可參考S&P官網對於此指數的編制說明。

2011/1/4補充

截至2010/11/30止,基金資產規模4600萬美元,持有420檔股票
持股集中在亞太(57.1%,主要為香港、日本、澳洲、新加坡等)、歐洲(20.3%,主要為英、法、荷蘭等)、新興市場(19.2%,主要為中國、南非、巴西等)。

投資組合持股分布與前十大持股:


投資組合持股國家明細比例(僅節錄持股比例大於1%的國家)


好玩的是,這基金資產有1.3%持有台灣的房地產公司。
因為是上市不滿一年的新ETF,在資產規模與每日交易量等方面,都還差了同類型的RWX一大截,還得再觀察一段時日。

blog源起

阿尼從2006年開始就有了購屋的念頭,至今過了5年 看了不下200間房子。

從預售屋、新成屋到中古屋,從小套房、老公寓、電梯大樓,甚至連一億的豪宅也跑去看(是的,權狀100坪,每坪100萬,總價1億,當初也不知道是來的勇氣,就和老爸跑到接待中心去敲門。這建案位於天母磺溪第一排,大使館特區附近,聽說金城武買了兩戶打通成一戶)

台北市內五區(中正、大安、信義、中山、松山)外七區(士林、北投、萬華、南港、內湖、大同、文山)看透透,台北縣的三峽、淡水、中和、永和、三重...也到處看
甚至專程開車跑到宜蘭看農地別墅。到高雄旅遊時,也請朋友帶看農16特區的電梯大樓、美術館特區的豪宅、澄清湖畔的透天電梯別墅。

覺得自己房地產知識不足,跑去買書、翻雜誌、甚至跑去社區大學上課。幾年下來的辛苦努力,只覺得買得起的房子不喜歡,喜歡的房子又好貴買不起,到現在一間沒買到。

這感覺的確很挫折 很氣餒,但後來想想我獲得的不是有形的房子,而是無形的知識和經驗,那為何不將這些心得與大家分享? 因此有了這個blog的誕生!

這裡用一句話,和有類似體驗的朋友互相勉勵
「有時候,買房子比不買更需要勇氣、智慧與知識!」

張金鶚的房產七堂課

一般人的房地產資訊或是知識常來自於媒體,如電視、雜誌、報紙等,但媒體的立場容易受到相關利益關係者(如政府政策、房仲、代銷、建商...)的影響,是否能客觀、公正地去傳達正確不偏頗的訊息,值得深思。

政大地政系張教授的這本書,的確能從學者立場,客觀公正地從歷史、數據、原則、觀念來看台灣的房地產市場,我讀過收穫很大,讀書心得我之後再補上。

張金鶚的房產七堂課

張金鶚的房產七堂課

  • 作者:張金鶚
  • 出版社:方智
  • 出版日期:2010年02月25日
  • 語言:繁體中文 ISBN:9789861751863
  • 裝訂:平裝

以投資觀點看全球房地產市場 Look at the Global Real Estate Market by Investment View

Global Property Guide每年定期出版研究報告,多數屬於需要付費,但也會提供幾篇免費的文章供下載。

「2010年全球房地產推薦報告」這篇研究報告是免費的,只需簡單填上名字與Email即可免費獲得,有興趣的讀者可以下載原文參考。

文中整理出房地產投資的原則,並推薦各區域的具投資價值的國家,包括:
  • 拉美:祕魯、巴拿馬、巴西、智利
  • 北美:美國某些州
  • 歐洲:土而其、匈牙利
  • 中東/非洲:埃及、約旦、摩洛哥
  • 亞洲:馬來西亞、泰國

此外,也針對這些國家房市的特色、交易成本、房價租金比、租金報酬率、稅率等來說明介紹。

在股票市場,我們可以用本益比和股息報酬率來判股價高低。

本益比=股價/每股盈餘,越低表示股價被低估,可以逢低買進;越高表示股價被高估,可以逢高賣出。
股息報酬率=股息/股價,越低表示股價被高估,可以逢高賣出;越高表示股價被低估,可以逢低買進。

在房地產市場,我們則可以用房價租金比和租金報酬率來判房價高低。

房價租金比=房價/年租金
租金報酬率=年租金/房價
兩者互為倒數。一般來說,租金報酬率會景氣循環在4%~10%波動。低於4%表示房價過高,不具投資價值。高於10%表示房價過低,具投資價值。




房價過高會造成租金報酬率下降,這時一般人會傾向暫緩購屋而採租屋以滿足住的需求,同時房價會因購屋需求降低而下修,進而使租金報酬率上升,這將帶動房價上漲,如此完成一個房地產景氣循環。


至於台灣呢?租金報酬率僅2.68%,房價租金比37.3,投資評比是Very overvalued(房價過高),不但是亞洲最後一名,在全球也是敬陪末座


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