買房子打敗通膨?

一般人都認為買房子（或黃金、商品等實體資產）可以打敗通貨膨脹，我們以實際資料來驗證此說法是否為真。

利率的高低可以視為通貨膨脹的指標之一，當通貨膨脹發生時，央行是適當提高利率來因應。所以我們這裡以歷年來一年期定存利率來試算，一個人在N年前不買房子，把錢全部放到定存直到現在 vs 把錢拿去買進一間房子持有到現在，到了N年後的現在，這兩者會不會有差別? 這房子的房價是否可以打敗定存呢?



試算後發現：
25年前 花500萬買房子，現在房價至少要值1577萬，不然就輸給了定存
20年前花500萬買房子，現在房價至少要值1135萬，不然就輸給了定存
15年前花500萬買房子，現在房價至少要值786萬，不然就輸給了定存
10年前花500萬買房子，現在房價至少要值598萬，不然就輸給了定存
5年前花500萬買房子，現在房價至少要值544萬，不然就輸給了定存

這是不計任何費用之前的名目數字，因為房子的交易成本頗高，賣房子要繳費用包括: 3~4%仲介費、土地增值稅....，賣屋所得一部份要先給房仲和政府後，剩下才是你的，我們保守一點估計算5%好了，所以

25年前 花500萬買房子，現在房子至少要賣1660萬，不然就輸給了定存
20年前花500萬買房子，現在房子至少要賣1195萬，不然就輸給了定存
15年前花500萬買房子，現在房子至少要賣827萬，不然就輸給了定存
10年前花500萬買房子，現在房子至少要賣630萬，不然就輸給了定存
5年前花500萬買房子，現在房子至少要賣572萬，不然就輸給了定存

詳細試算表在這裡

一般人都以為定存利率很低，放久了錢會變薄，買房長期來看穩賺，但試算的結果真的出乎我的意料之外！

PS：一位親戚25前在天母花了250萬買了一間30坪公寓3F，現在房價有1300萬；另一位親戚20前在淡水花了600萬買了一間電梯華夏6F，現在房價有800萬，他們看了這試算結果，應該心有戚戚焉。