以通風的條件來看，這坐向在夏季吹西南季風時可保持通風涼爽，冬季可避免遭寒冷東北季風的直接吹襲。
以採光條件來看，春天、秋天太陽直射赤道，夏天太陽直射北回歸線，可避免西曬，冬天太陽直射南回歸線時，可保持溫暖。
以房子不同坐向在春夏秋冬四季變化下採光條件整理如下:
2011年2月14日 星期一
房子的坐向---通風與採光
房子以坐北朝南、坐西北朝東南、坐東北朝西南會較佳。
以通風的條件來看，這坐向在夏季吹西南季風時可保持通風涼爽，冬季可避免遭寒冷東北季風的直接吹襲。
以採光條件來看，春天、秋天太陽直射赤道，夏天太陽直射北回歸線，可避免西曬，冬天太陽直射南回歸線時，可保持溫暖。
以房子不同坐向在春夏秋冬四季變化下採光條件整理如下:
資料來源: 楊斐娜，翁彩瓊，居室空間類型自然光需求之探討，中華民國建築學會第二十二屆第一次建築研究成果發表會論文集，2 0 1 0 年5 月2 9 日
以通風的條件來看，這坐向在夏季吹西南季風時可保持通風涼爽，冬季可避免遭寒冷東北季風的直接吹襲。
以採光條件來看，春天、秋天太陽直射赤道，夏天太陽直射北回歸線，可避免西曬，冬天太陽直射南回歸線時，可保持溫暖。
以房子不同坐向在春夏秋冬四季變化下採光條件整理如下:
2010年11月17日 星期三
買房子打敗通膨?
一般人都認為買房子（或黃金、商品等實體資產）可以打敗通貨膨脹，我們以實際資料來驗證此說法是否為真。
利率的高低可以視為通貨膨脹的指標之一，當通貨膨脹發生時，央行是適當提高利率來因應。所以我們這裡以歷年來一年期定存利率來試算，一個人在N年前不買房子，把錢全部放到定存直到現在 vs 把錢拿去買進一間房子持有到現在，到了N年後的現在，這兩者會不會有差別? 這房子的房價是否可以打敗定存呢?
利率的高低可以視為通貨膨脹的指標之一，當通貨膨脹發生時，央行是適當提高利率來因應。所以我們這裡以歷年來一年期定存利率來試算，一個人在N年前不買房子，把錢全部放到定存直到現在 vs 把錢拿去買進一間房子持有到現在，到了N年後的現在，這兩者會不會有差別? 這房子的房價是否可以打敗定存呢?
RWX SPDR道瓊國際房地產ETF SPDR Dow Jones Intl Real Estate ETF
RWX是SPDR(State Streets Global Advisors)於2006年12月所發行的國際房地產ETF。
此ETF追蹤道瓊全球房地產不包括美國指數(Dow Jones Global ex-US Select Real Estate Securities Index)，投資非美國以外的房地產，總費用率0.59%，比起一般的房地產共同基金平均費用率1.5% 低了0.91%，是美國最元老的國際房地產ETF。
此ETF追蹤道瓊全球房地產不包括美國指數(Dow Jones Global ex-US Select Real Estate Securities Index)，投資非美國以外的房地產，總費用率0.59%，比起一般的房地產共同基金平均費用率1.5% 低了0.91%，是美國最元老的國際房地產ETF。
截至10/31/2010，共持有132檔股票，資產規模13.67億美元（約417億台幣）。
淨值圖中可看出，因2008年次級房貸風暴影響頗大，淨值狂跌，但近兩年已強勁反彈，但仍未達前波高點。
近一個月、一季、今年、一年皆為正報酬，三年內仍為負報酬。
投資類別以房地產公司、多用途房地產、區域購物中心、辦公大樓以為大宗，4者合計超過87.84%
更多資訊可參考SPDR官網及其公開說明書、年報
在台灣投資房地產的方式 Ways to Invest in Real Estate for Investors in Taiwan
在台灣想投資房地產，有以下幾種方式：
1. 的話，阿尼買房子是想要自住，加上目前租金報酬率偏低，房價又處於高點，所以沒採用
2. 的話，台灣REITS規模不大，投報率約3％，交易量偏低，流動性稍差，也沒採用
3.和4 . 的話，因為費用率偏高（每年2％以上），也沒採用
5. 是我目前投資房地產的方式，可選擇標的包括VNQ（投資美國房地產，費用率0.13%）、VNQI（投資國際房地產，費用率0.35%）、RWX（投資國際房地產，費用率0.59%），之後我會陸續介紹這些房地產ETF。
- 買一間房子，出租或賣出賺取價差
- 投資台灣REITS
- 買國內基金公司發行的房地產共同基金
- 買國外基金公司發行的房地產共同基金
- 透過海外券商買國外基金公司發行的房地產指數型ETF
1. 的話，阿尼買房子是想要自住，加上目前租金報酬率偏低，房價又處於高點，所以沒採用
2. 的話，台灣REITS規模不大，投報率約3％，交易量偏低，流動性稍差，也沒採用
3.和4 . 的話，因為費用率偏高（每年2％以上），也沒採用
5. 是我目前投資房地產的方式，可選擇標的包括VNQ（投資美國房地產，費用率0.13%）、VNQI（投資國際房地產，費用率0.35%）、RWX（投資國際房地產，費用率0.59%），之後我會陸續介紹這些房地產ETF。
以國際投資觀點來看台灣房地產 Look at Taiwan's Real Estate Market by International Investment Perspective
所謂國際投資觀點，是指買家是國際投資者(海外國際資金)而非台灣本地人，採投資而非消費(自住)觀點來看待台灣房市。
Global Property Guide是全球知名的房地產投資網站，是國際房地產投資人的重要決策資訊來源。我們來看看從"外人眼光"，台灣房地產的投資價值如何。本文主要摘錄其觀點與分析，有興趣的朋友也可以直接拜訪其網站來了解更多資訊。
房價需有經濟實質面來支撐，例如GDP持續成長，失業率降低，人民因所得增加而更有能力負擔高房價。由下圖看來，台灣是出口導向的小型經濟體，2001年網路泡沫，2008次級房貸GDP均大跌，受國際景氣影響頗大。
資料來源：Global Property Guide
這讓我聯想到，我們常常在媒體上聽到某某房市名嘴或某某建商高喊：
「ECFA簽訂後，台灣房市Rerating」
「與其他亞洲都市相較，台北房市偏低，在比價效應下，台北房市被低估，有上漲空間」
從上圖看來，與鄰近的香港、日本、新加坡等開發程度相當的國家相比，台灣房價似乎不貴，"應該"有上漲空間，但考慮租金報酬率之後呢?
台灣租金報酬率(=年租金/房價)僅1.7％，是亞洲主要城市的最後一名，遠低於印尼11.38%、菲律賓8.98%、馬來西亞9.76%、泰國6.43%，也低於鄰近的日本5.75%、新加坡3.79%、香港3.25%。沒有實質的租金支撐，房價又過高，造成租金報酬率偏低。不過這也隱含兩個可能: 是台灣房價過高，或是租金過低呢?
這是不計算稅金、維護費等費用的名目報酬率，抽樣單位是台北市120平方公尺（約36坪）的公寓或電梯大樓。
除了著眼亞洲，那放眼全球呢？
若以租金報酬率來衡量投資價值，台北的1.7％在81個全球主要城市中名列第80名（倒數第二名），僅贏過Monaco的1.48％（摩納哥，位於歐洲的一個城邦國家，地處法國南部，國土面積1.95平方公里，首都蒙地卡羅，人口32796人，人均GDP70670美元，以旅遊業為主的微型國家，更多資訊參考維基百科），兩者投資評等都是Very Poor。
看了這些數字後，我們才了解到，原來房價要看絕對金額外，還要看租金報酬率、經濟表現、失業率、國民所得等數字，才能全面客觀地判斷房價的高低。
Global Property Guide是全球知名的房地產投資網站，是國際房地產投資人的重要決策資訊來源。我們來看看從"外人眼光"，台灣房地產的投資價值如何。本文主要摘錄其觀點與分析，有興趣的朋友也可以直接拜訪其網站來了解更多資訊。
房價需有經濟實質面來支撐，例如GDP持續成長，失業率降低，人民因所得增加而更有能力負擔高房價。由下圖看來，台灣是出口導向的小型經濟體，2001年網路泡沫，2008次級房貸GDP均大跌，受國際景氣影響頗大。
資料來源：Global Property Guide
下圖表示房貸總額與其佔GDP比例。房貸總額從2001年2000多億成長到2009年接近5000億，房貸總額佔GDP比例也從20%成長到40%，按照一般國際慣例，超過40％可視為房市過熱的指標。
資料來源：Global Property Guide
下圖表示台灣各大城市的房價趨勢。1990年代後期房市持續低迷，在2002年～2003打底後逐漸上漲，在2008年達到高點後因為金融風暴影響而暴跌，但僅一年即迅速復甦，甚至超越前一波高點。
不同城市間房價差別頗大，台北市、台北縣一直名列前茅，高雄市與台中市緊追在後。
資料來源：Global Property Guide
在來看看房價，台灣房價(其取樣為台北市)每平方公尺5251美元(相當於每坪53.7萬)，與中國的5449美元相當接近，比香港、日本、新加坡、印度貴，但比泰國、寮國、菲律賓、馬來西亞、印尼便宜，屬亞洲主要城市的中段班。
資料來源：Global Property Guide
「ECFA簽訂後，台灣房市Rerating」
「與其他亞洲都市相較，台北房市偏低，在比價效應下，台北房市被低估，有上漲空間」
從上圖看來，與鄰近的香港、日本、新加坡等開發程度相當的國家相比，台灣房價似乎不貴，"應該"有上漲空間，但考慮租金報酬率之後呢?
台灣租金報酬率(=年租金/房價)僅1.7％，是亞洲主要城市的最後一名，遠低於印尼11.38%、菲律賓8.98%、馬來西亞9.76%、泰國6.43%，也低於鄰近的日本5.75%、新加坡3.79%、香港3.25%。沒有實質的租金支撐，房價又過高，造成租金報酬率偏低。不過這也隱含兩個可能: 是台灣房價過高，或是租金過低呢?
這是不計算稅金、維護費等費用的名目報酬率，抽樣單位是台北市120平方公尺（約36坪）的公寓或電梯大樓。
資料來源：Global Property Guide
除了著眼亞洲，那放眼全球呢？
若以租金報酬率來衡量投資價值，台北的1.7％在81個全球主要城市中名列第80名（倒數第二名），僅贏過Monaco的1.48％（摩納哥，位於歐洲的一個城邦國家，地處法國南部，國土面積1.95平方公里，首都蒙地卡羅，人口32796人，人均GDP70670美元，以旅遊業為主的微型國家，更多資訊參考維基百科），兩者投資評等都是Very Poor。
資料來源：Global Property Guide
看了這些數字後，我們才了解到，原來房價要看絕對金額外，還要看租金報酬率、經濟表現、失業率、國民所得等數字，才能全面客觀地判斷房價的高低。
惟有經濟持續成長、人民所得提高、租金報酬上漲，房價才會有實質的支撐。一個經濟體經濟成長停滯不前、人民所得不增反減、租金報酬偏低，房價長期難有表現，短期狂飆多屬於資金行情或特殊題材帶動。
台灣的房地產基金績效表現 The Performances of Taiwan's Mutual Funds Investing in Real Estate
下圖是國內投信發行的房地產基金的近3年績效排名
很多都是在2008年房地產高峰之前成立
當初發行時多是以10元為淨值開放申購
現在淨值大於10元的已經寥寥可數了...
1. 費用率過高
一般收取每年超過2%總費用率（經理費、保管費、手續費、稅金等）。3年下來，如果基金不賺不陪，但光是在費用率的折損下，基金淨值只剩下9.41，這檔基金至少要賺取5.9％的報酬，才能讓基金投資人不賺不陪 剛好打平。
2. 新基金募集時，通常也在高點，買在高點之後要獲利也難。
很多都是在2008年房地產高峰之前成立
當初發行時多是以10元為淨值開放申購
現在淨值大於10元的已經寥寥可數了...
1. 費用率過高
一般收取每年超過2%總費用率（經理費、保管費、手續費、稅金等）。3年下來，如果基金不賺不陪，但光是在費用率的折損下，基金淨值只剩下9.41，這檔基金至少要賺取5.9％的報酬，才能讓基金投資人不賺不陪 剛好打平。
| 年度 | 期初淨值 | 費用 | 期末淨值 |
1 | 10.0000 | 0.2000 | 9.8000 |
2 | 9.8000 | 0.1960 | 9.6040 |
3 | 9.6040 | 0.1921 | 9.4119 |
2. 新基金募集時，通常也在高點，買在高點之後要獲利也難。
REITs套利穩賺不賠！？
阿尼的看法My View
投資人買進REITS主要是要獲得長期而穩定的租金收入，加上屬分離課稅，具節稅效果，沒想到房價漲翻天，房租投報率偏低，投資人寧願將REITS解散，把房子賣掉賺價差，直接獲取資本利得，這與投資REITS本意相差十萬八千里。
( 2010/11/16 Yahoo!奇摩理財特約作家 黃逸強 )
投資人買進REITS主要是要獲得長期而穩定的租金收入，加上屬分離課稅，具節稅效果，沒想到房價漲翻天，房租投報率偏低，投資人寧願將REITS解散，把房子賣掉賺價差，直接獲取資本利得，這與投資REITS本意相差十萬八千里。
( 2010/11/16 Yahoo!奇摩理財特約作家 黃逸強 )
國內即將出現首次REITs申請清算，三鼎及基泰之星日前在受益人大會上通過清算的決議，引起金管會的關注。據了解，依這二檔潛在清算價值，套利空間約有二成，吸引不少買盤進駐。
水往低處流、錢往利處竄
REITs是不動產投資信託基金，在九十四年推動資產證券化後開始發展，主要特色是可以用小額資金投資不動產，一圓小錢當房東的夢。目前國內總共有八檔，標的物以商辦大樓為主，投資報酬率取決於標的位置以及出租率，每年平均收益率約為3％。
REITs是一種介於股票與債券之間的投資商品，有固定配息，淨值隨市場波動。目前國內不動產行情持續走高，不論房價或租金都已提高，相關類股也都大漲，唯有REITs價格都還在十元附近徘徊，顯得相對弱勢。
也因為如此才促使這次三鼎與基泰之星的投資人，想趁著房價高漲，利用清算來處分標的物以提升獲利。這也無可厚非，投資本來就是要賺錢，不管是長期投資穩定收益，還是有機會賺短線價差，只要能賺錢就沒有好與壞之分，管它是黑貓還是白貓。
| 今年以來相關REITs個股比較表 |
| 名稱 | 代號 | 市價 | 今年漲幅 |
| 富邦一號 | 01001T | 12.65 | 12.95 |
| 國泰一號 | 01002T | 11.99 | 8.41 |
| 新光一號 | 01003T | 10.22 | 2.30 |
| 富邦二號 | 01004T | 11.00 | 5.06 |
| 三鼎 | 01005T | 12.40 | 49.40 |
| 基泰之星 | 01006T | 10.26 | 25.27 |
| 國泰二號 | 01007T | 11.55 | 5.10 |
| 駿馬一號 | 01008T | 9.03 | 10.39 |
| 國泰建設 | 2501 | 18.55 | 40.53 |
| 營建指數 | 345.34 | 19.92 |
| 資料來源：台灣證券交易所 | 11/5收盤價 |
2010年11月16日 星期二
公設比
一般合理的公設比需視房子不同類型而定
公寓: 5~10%
華廈: 10~20%
電梯大樓社區: 25~35%
大陸採用的是「得房率」，例如得房率70％表示扣除公設後，實際可使用面積為70％。
日本採用「專有面積」，買屋買的是室內實際使用坪數，電梯、雨遮、陽台或公設，並不計入坪，也就沒有台灣公設比、虛坪是否分開計價的問題。
台灣採用權狀面積，包括主建物、電梯、雨遮、陽台、公設及車位，這樣混在一起容易使人混淆，搞不清楚到底實際可使用坪數有多少、房子單價計算上也容易失真。
舉例來說：
一個總價1200萬電梯大樓的物件，權狀面積30坪，主建物19坪，陽台1坪，雨遮1坪，公共設施9坪
在台灣，會表示成「權狀面積30坪電梯大樓，總價1200萬」，這容易讓人自動推估單價40萬（=總價1200萬/權狀30坪）
在日本，會表示成「專用面積19坪電梯大樓，總價1200萬」，這容易讓人自動推估單價63.15萬（總價1200萬/專用面積19坪）
同一個物件，放在日本或台灣的表現方式大大不同，也會造成購屋者的觀感不同。兩者看似差很大，讓人感覺日本房子好貴，台灣房子好便宜，但實際是同一個物件，總價一樣，使用空間也一樣！
我自己喜歡計算「我實際可使用面積之單價」，也就是把總價、使用面積（主建物加陽台）來綜合考量，因為已經把公設、雨遮等無法使用的權狀面積排除在外，這方式用在物件間的比較特別好用。
舉例來說，一個總價1200萬電梯大樓的物件，權狀面積30坪，主建物19坪，陽台1坪，雨遮1坪，公共設施9坪，我自己計算單價為60萬（總價1200/(19+1)）
不同的物件都用此法來將單價標準化，就不用被公設、雨遮等一堆數字煩死，這樣就容易了解多了。
公寓: 5~10%
華廈: 10~20%
電梯大樓社區: 25~35%
大陸採用的是「得房率」，例如得房率70％表示扣除公設後，實際可使用面積為70％。
日本採用「專有面積」，買屋買的是室內實際使用坪數，電梯、雨遮、陽台或公設，並不計入坪，也就沒有台灣公設比、虛坪是否分開計價的問題。
台灣採用權狀面積，包括主建物、電梯、雨遮、陽台、公設及車位，這樣混在一起容易使人混淆，搞不清楚到底實際可使用坪數有多少、房子單價計算上也容易失真。
舉例來說：
一個總價1200萬電梯大樓的物件，權狀面積30坪，主建物19坪，陽台1坪，雨遮1坪，公共設施9坪
在台灣，會表示成「權狀面積30坪電梯大樓，總價1200萬」，這容易讓人自動推估單價40萬（=總價1200萬/權狀30坪）
在日本，會表示成「專用面積19坪電梯大樓，總價1200萬」，這容易讓人自動推估單價63.15萬（總價1200萬/專用面積19坪）
同一個物件，放在日本或台灣的表現方式大大不同，也會造成購屋者的觀感不同。兩者看似差很大，讓人感覺日本房子好貴，台灣房子好便宜，但實際是同一個物件，總價一樣，使用空間也一樣！
我自己喜歡計算「我實際可使用面積之單價」，也就是把總價、使用面積（主建物加陽台）來綜合考量，因為已經把公設、雨遮等無法使用的權狀面積排除在外，這方式用在物件間的比較特別好用。
舉例來說，一個總價1200萬電梯大樓的物件，權狀面積30坪，主建物19坪，陽台1坪，雨遮1坪，公共設施9坪，我自己計算單價為60萬（總價1200/(19+1)）
不同的物件都用此法來將單價標準化，就不用被公設、雨遮等一堆數字煩死，這樣就容易了解多了。
台幣500萬，在世界各地能夠買到怎樣的房子？
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台幣500萬，約合15萬美元
看看這筆錢在世界各地能買到什麼品質的房子
看看就好 搏君一笑
台幣500萬，約合15萬美元
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1.【阿根廷 布宜諾斯艾利斯 市中心】
價格：美元149,000元
房子經過裝修，距科隆劇院僅兩個街區。
2010年11月15日 星期一
VNQ 先鋒美國房地產ETF Vanguard REIT Index ETF
VNQ是Vanguard於2004年9月所發行的美國房地產ETF。
此ETF追蹤摩根史坦利美國房地產指數(MSCI US REITS Index)，投資美國包括零售、住宅、辦公室、工業等房地產，總費用率0.13%，比起一般的房地產共同基金平均」費用率1.5% 低了1.37%，應該是目前費用率最低的美國房地產ETF。
此ETF追蹤摩根史坦利美國房地產指數(MSCI US REITS Index)，投資美國包括零售、住宅、辦公室、工業等房地產，總費用率0.13%，比起一般的房地產共同基金平均」費用率1.5% 低了1.37%，應該是目前費用率最低的美國房地產ETF。
截至10/31/2010，共持有99檔股票，資產規模158億美元(約合4819億台幣)。
與S&P500美國大型股五年績效相比，在2006年股市多頭時，房地產表現地比股市大盤好，但在2008股市空頭時，房地產表現地比股市大盤壞，兩者呈現正相關。
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